Reconvertir el microcentro: oportunidades de inversión y casos de éxito
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Descubre cómo reconvertir el microcentro de las ciudades revitaliza el espacio urbano y constituye una excelente inversión. ¡Conoce lo que Waves tiene para ofrecerte!
El sector de bienes raíces asiste a un nuevo desafío: reconvertir el microcentro de las ciudades. Una de las consecuencias de la pandemia es la evaluación de la gente acerca de su estilo de vida y forma de trabajo.
Es indudable que se ha generado un cambio, el cual tiene incidencia directa en los distritos centrales de negocios de las grandes urbes. Éstos se vieron particularmente afectados y hoy buscan su propio rediseño.
En este artículo analizaremos las oportunidades que tienen dichos microcentros de alejarse de la dependencia de oficinas, para evolucionar a nuevos proyectos inmobiliarios atractivos y competitivos. Te invitamos a seguir leyendo.
La demanda relacionada a los lugares de trabajo se encuentra atenuada. Por ello los tradicionales centros urbanos financieros no consiguen generar una reactivación sostenible del área.
Los edificios de oficinas no se conciben más como de único uso. Ahora son el sitio que debe brindar experiencias espaciales de calidad, aquellas que contribuyen a mejorar la satisfacción del usuario.
La necesidad de reconvertir el microcentro de las grandes ciudades radica en otorgarle vitalidad y volverlo elegible para el público. Es prioritario hallar usos alternativos a las propiedades existentes y generar espacios flexibles.
Sucede que el concepto de distrito financiero tal como se conocía previo a 2020 está quedando obsoleto. Hoy el sector inmobiliario tiene la misión de encarar el reposicionamiento de edificios, de manera que el activo se adapte al mercado y maximice su valor.
El momento se presenta propicio para una transformación urbana de mirada integradora, que contemple los nuevos patrones de desplazamiento y el deseo de comodidad de las personas.
Asimismo, la ubicación de tales distritos los vuelve plausibles para el redesarrollo. Las ventajas son varias, a saber:
De acuerdo a la investigación realizada por JLL, la supervivencia de los microcentros se logrará a través de un ecosistema. El mismo estará formado por políticos, autoridades locales, inversionistas, desarrolladores e inquilinos. El trabajo en equipo será esencial.
Si bien el proceso es complejo y debe apuntar al largo plazo, el estudio se muestra optimista con relación a las miles de unidades que se podrían crear a partir de reposicionar espacios antiguos de oficinas.
Fuente: JLL Research 2023
La coyuntura sanitaria, social y económica aceleró la tendencia hacia la reurbanización. Es que aquellos edificios que se modificaron de forma exhaustiva y planificada, son los que atraen mayor demanda de inquilinos.
¿Cuáles son los desafíos que presenta reconvertir el microcentro? Lo cierto es que, para incrementar la ocupación y preservar el capital, el proyecto inmobiliario en cuestión debe seguir determinados lineamientos.
Los centros de negocios de las metrópolis deben considerar que el trabajo híbrido ya no es una moda pasajera. Esto implica adaptarse a la nueva dinámica de uso de la oficina.
El citado trabajo de JLL refleja que, si bien el retorno al lugar de trabajo es una realidad, en la mayoría de las regiones la ocupación se encuentra por debajo de los niveles pre pandémicos. Se observa una mayor vacancia.
Fuente: JLL Research 2023
Entonces la oportunidad consiste en adecuar espacios de trabajo flexibles. Se apunta al uso mixto, como por ejemplo reutilizar los metros cuadrados de oficinas para funciones residenciales, hoteleras, culturales o de esparcimiento.
Además, esto se halla en sintonía con el balance entre la vida laboral y personal de los empleados. Ahora la calidad de vida es la prioridad principal a considerar.
Un proyecto inmobiliario basado en el diseño de experiencia de usuario también debe aportar sostenibilidad para el inversor.
Esta característica demanda un esfuerzo adicional en el caso de las propiedades más antiguas, puesto que las mismas deben cumplir con estándares de eficiencia energética cada vez más rigurosos.
Se sabe que construir desde cero resulta relativamente más sencillo que modificar la estructura existente. No obstante, esto no es un impedimento para el redesarrollo urbano y su reconversión a usos alternativos.
La coyuntura indica que ya nada es permanente, y que un espacio concebido con un único propósito, hoy puede asistir a un cambio que predomine su mixtura.
La demanda se volvió inestable y los microcentros deben adecuarse a ella si desean que el área brinde las utilidades deseadas. Para ello también se debe profundizar en la escala humana y la variedad de los servicios. Esto no es todo ya que se observa una mayor competencia en los distritos.
La tendencia a la reconversión de los distritos centrales de negocios es una realidad palpable en distintos puntos del mapa.
En el caso de París se observan regulaciones como parte de un redesarrollo urbano. El objetivo es reducir las emisiones de carbono de la ciudad, y para ello se aprobó un límite de altura de 37 metros para las nuevas construcciones. Asimismo se busca una mejor combinación de las propiedades y se desalienta el desarrollo de oficinas.
Por su parte, Boston anunció el programa de conversión de oficinas en el centro de la ciudad a residencial. Se trata de un proyecto de colaboración de sectores públicos y privados.
La idea consiste en reconvertir edificios de oficinas subutilizados y volverlos de uso residencial. Según su alcaldesa, Michelle Wu, repensar el centro de la ciudad brinda la oportunidad de concebirla como un espacio de múltiples destinos.
Se busca un cambio que posibilite satisfacer las necesidades de viviendas de la ciudad, y al mismo tiempo revitalizar el centro. Esto va en concordancia con un crecimiento que prioriza las comodidades y le brinda alternativas a los residentes actuales y futuros.
El microcentro porteño presenta un alto porcentaje de oficinas premium vacías, 23,8%, lo que es más del doble de la que había previo a la pandemia. Asimismo, es el área con mayor superficie disponible para el mercado de oficinas en general.
Esta coyuntura derivó en el Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro. El propósito es innovar la zona delimitada por las Avenidas 9 de Julio, Santa Fe, Belgrano y Huergo, frente a Puerto Madero.
Reconvertir el microcentro implica que las personas elijan mudarse allí y que la capital sea una “ciudad de 15 minutos”. Esto quiere decir que quienes vivan en esa parte tengan todo lo que necesitan a pocas cuadras de su casa.
Por tal motivo es que también se busca que las oficinas muten a viviendas, espacios para servicios, locales comerciales, coworking, entre otras opciones.
La finalidad radica en que se vuelva un área sostenible, inteligente y residencial donde se promuevan actividades económicas estratégicas.
Reconvertir el microcentro de las ciudades es un proceso beneficioso para el activo inmobiliario. Sin embargo, al mismo tiempo es una tarea dotada de gran complejidad.
Desde Waves nos enfocamos en ofrecer soluciones integrales y personalizadas. Apuntamos a mejorar la experiencia de usuario y a la transformación de espacios. El objetivo es incrementar la calidad de vida y lograr la sostenibilidad del proyecto.
Contamos con profesionales expertos que acompañan al cliente en la propuesta de valor y en la identificación de aquellos puntos que deben modificarse para adaptar y modernizar el inmueble. El relevamiento es completo y buscamos hacerlo más atractivo para nuevos inquilinos o propietarios.
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Fuentes consultadas:
