Claves: las respuestas a seis preguntas que todo inversor debe hacerse antes de apostar al ladrillo
Gerenciamiento
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Los interrogantes que antes parecían sencillos y claros, hoy en día plantean una serie de desafíos que requieren de un enfoque más estratégico dentro de los actores del mercado
En estos tiempos de cambio constante y acelerado es importante conocer los grandes interrogantes que nos generan las transiciones que estamos viviendo en el sector de real estate: ¿Cómo se hace negocio?, ¿Cómo se crea valor?, ¿Cómo se relacionan los activos con el territorio?, ¿Cómo son los usos?, ¿Quiénes son los usuarios?, ¿Cómo se entrega ese valor?
Las necesidades de los usuarios están cambiando hacia una mayor flexibilidad, hacia una propuesta de espacios con un propósito y que además puedan utilizarse como un servicio… todo esto implica al menos seis importantes interrogantes y posibles cambios a los hasta ahora conocidos.
1-¿Cómo se hace negocio?
Acostumbrados a hablar solo del valor de alquiler o venta de una propiedad, a pasar a desarrollar ahora un business case de operación, ¿como dimensionar los costos de operación durante la obra para que finalizado el proyecto no nos encontremos con un costo de operación que nadie o muy pocos están dispuestos a pagar? ¿Cómo encontrar un operador especializado que pueda volverse nuestro socio estratégico para asegurar el éxito de nuestro negocio inmobiliario? ¿Podemos no involucrarnos en la operación? ¿La operación no impacta en el éxito de nuestro proyecto inmobiliario? ¿Cómo se complejiza todo esto cuando pensamos en los nuevos modelos alternativos como coliving, student housing o senior living? Estamos transicionando de la transacción a la operación.
2-¿Cómo se crea valor?
Los amenities, las áreas comunes, la arquitectura, el espacio físico, (continente) ya no es lo único, ya no es suficiente, es necesario comenzar a hablar de lo que pasa en esos espacios, lo que somos capaces de generar como propuesta de valor diferenciada (contenido), cuáles van a ser las actividades que vamos a ofrecer… Clases de idiomas, de entrenamiento, de yoga, vamos a organizar eventos, gastronómicos, conciertos… ¿Cómo elegir los eventos adecuados? ¿Quién los gestiona? ¿Quién debe financiarlos? ¿El propietario? ¿Los inquilinos? Estamos transicionando del continente al contenido.
3-¿Cómo se relacionan con el territorio?
Cuando se cuenta con más de una propiedad que puede funcionar bajo la misma red, o marca del propietario u operador (muy común en las empresas de coworking), los usuarios prefieren acceder a todos los sitios que le sean cómodos por cercanía o preferencia, con la misma tarjeta y obtener los mismos servicios. ¿Qué implica esto para el propietario? ¿Debemos dejar de prestar atención a los indicadores de ocupación y rentabilidad de cada activo individualmente para pasar a pensar en la ocupación y rentabilidad del portafolio como tal? ¿Qué dificultades presenta este modelo para la operación? ¿Cómo se pueden estandarizar y sistematizar las propuestas de servicios y actividades para ofrecer en los diferentes espacios? ¿El equipo puede ser el mismo? ¿Qué conviene tener dedicado en el sitio y qué conviene que sea a nivel cross? Estamos transicionando de una lógica de activos aislados a una de portafolio de activos.
4-¿Cómo son los usos?
¿Tiene sentido seguir construyendo edificios de un solo vertical de uso? ¿Oficinas sin servicios? ¿Sólo residencial sin espacios para teletrabajar? ¿Qué hay con los usos mixtos? ¿Cómo impacta la idea de ciudad de 15 minutos en estas definiciones? ¿Cuán complejo es diseñar y operar activos que tienen diversos segmentos de usuarios y usos? ¿Qué pasa con los edificios residenciales donde una parte del público vive de manera habitual y otros alquilan por días o por semanas? ¿Cómo se regulan esos usos? Estamos transicionando de usos verticales a usos híbridos.
